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報告:房價的上漲是否侵蝕了制造業、擠壓了消費?

時間:2019年10月23日 14:06:21 中財網
  一直以來,房價上漲提高了生活成本和生產經營成本,改變了資本、勞動、土地等要素之間的相對價格,迫使生產者和消費者做出反應。那么,房價上漲是否惡化了企業生存環境,是否擠出了消費?

  10月22日,中國金融四十人論壇發布的《房地產的宏觀經濟學》報告認為,房價與住房供給彈性存在顯著的正相關關系,保持適當的供給彈性,房價上漲伴隨著房屋供給顯著提高,則會給企業創造更多發展機會,正面影響更突出。此外,報告還認為,房價上漲與消費之間的關系模糊。

  “保持適當的住房供給彈性會給企業創造更多發展機會”
  首先,房價的上漲是否惡化了企業的生存環境?報告從房價增速和企業利潤增速、企業經營的關系進行了考察。

  從房價增速和企業利潤增速兩個時間序列關系看,二者并非負相關,而是正相關。報告指出,由于房地產和工業利潤都有較高的周期性特征,二者有周期意義上的正相關關系并不意外。作為最大的周期性部門,房價高漲時期往往也是宏觀經濟高漲時期,這個期間的工業利潤表現較好也在情理之中。周期性行業的特點是有漲有跌,拉長時間看房價周期性波動未必有利于企業。

  房價和企業經營之間的關系是怎樣的?報告指出,房價上漲增加了企業經營活動中的要素成本,但是對于不同類型企業經營的影響有顯著差異。對于市場定價能力較強的企業,房租或者勞工成本上升的結果往往是產品或者服務的價格上升,房價上漲對企業盈利的影響有限。對于市場定價能力較弱的企業,企業至少要用以下三種方式應對。

  一是改變產品/服務的要素投入密集度,比如用土地節約型技術代替現有技術,典型的例子是高房價地區更流行的快遞行業即是節省了城市中心地帶的用地;再比如中心城區商場轉化到郊區的大型購物中心。二是加大研發力度,用其他方面的成本下降抵補房價上升帶來的成本上升。三是退出本地市場,退出本地市場的企業還面臨兩種選擇,轉移到其他地區繼續經營,轉移到其他部門繼續經營,或者徹底退出之后資源閑置。只有在最后這種情況下,資源閑置,這才會帶來真正意義上的產出損失。

  由此可見,房價上漲會對企業經營帶來普遍的壓力,并迫使企業做出調整,但是考慮到企業的應對措施后,房價上漲只是在非常特定的環境下才會帶來真正的產出損失。資源閑置和產出損失的大小取決于要素市場流動性,如果房價上漲沖擊帶來的失業能夠很快在其他地方找到工作,損失更小,反之損失更大。

  報告還指出,房價上漲刺激了房地產供給上升,以及由此帶來的基礎設施改善、城市擴張和規模經濟效應。這也正是我們從過去幾十年中國城市化進程中看到的普遍現象。規模經濟效應可以從降低成本、提高專業化和生產率水平等多個角度改善企業的生產率,也改善了企業生存環境。一個與此相關的證據是隨著人口密度的不斷提高,企業的數量也隨之上升。當每平方公里人口密度0-2500人的區域,企業數量在0-87家之間;人口密度2500-5000人之間的區域企業數量在88-238家之間;人口密度5000人以上的區域企業數量達到340家。所以越是人口密集地區,對企業的吸引力越大。

  報告的執筆人、社科院世界經濟與政治研究所研究員張斌表示,房價上漲一方面給企業帶來了經營成本上升的負面影響,另一方面也給企業帶來源自規模經濟的發展機遇。“綜合兩方面的情況來看,房價對企業經營的影響關鍵取決于房地產的供給彈性。供給彈性過低,房價上漲但是房屋供給沒有提高,難以帶來城市擴張和規模經濟收益,房價上漲的負面影響更突出;保持適當的供給彈性,房價上漲伴隨著房屋供給顯著提高,不僅接下來的房價上漲得到遏制,城市化進程也有明顯推進,對企業創造了更多發展機會,正面影響更突出。”張斌說,房價與企業利潤呈現出負相關關系,與住房供給彈性則是顯著的正相關關系。

  “房價上漲與消費之間的關系模糊”
  其次,房價上漲和居民消費之間的關系是怎樣的,前者是否擠壓了后者?

  報告指出,房價上漲增加了購房和租房家庭的負擔。特別是對于中低收入群體,住房支出相對收入而言過高。一種普遍的擔心是高房價擠出了其他方面的購買力。這種現象在很多家庭存在,但從總意義上看高房價是否擠出了消費,則需要更進一步研究。

  從房價增速和居民消費增速兩個時間序列關系看,二者是正相關。這是因為房價上漲往往也伴隨著信貸上漲、資產價格上漲,刺激全社會購買力增加。這些周期性的收入效應和財富效應遠大于房價上漲對部分家庭的消費擠出,因此房價增速與消費增速正相關。拉長時間來看,房價漲的時候消費也漲,房價跌的時候消費也跌,房價與消費在周期波動意義上的正相關關系并不能作為房價上漲有助于消費的證據。

  房價與消費之間跨越周期的長期看,兩者的關系是怎樣的?報告指出,房價上漲改變了居民生活中各種支出的相對價格,對不同家庭消費支出的影響有顯著差異。家庭部門面臨著住房支出還是其他消費支出的選擇。住房作為生活中的必需品,不同家庭面臨著顯著差異的需求替代彈性,已經有穩定居住地的家庭需求替代彈性相對較高,沒有穩定居住地的家庭則缺乏需求替代彈性。對于缺乏需求替代彈性的家庭,房價上漲將迫使家庭不得不增加住房相關的開支,并因此擠壓其他消費。對其他消費的擠出程度取決于該城市的住房供給彈性,較高的住房供給彈性下房價上漲帶來住房供給顯著改善,住房開支增長有限,對其他消費的擠出也有限;較低的住房供給彈性下,住房開支增長更大,對其他消費的擠出也更顯著。

  “除了房價上漲對消費的擠出效應,還應該考慮房價上漲過程中,房地產供給改善,城市化率水平提高以及由此帶來的規模效應和收入水平提升,這會對消費形成正面的影響。”張斌說,綜合兩方面因素考慮,房價上漲與消費之間的關系模糊。用跨越周期的十年平均數據來看,跨越周期的房價增速和消費增速存在微弱的正相關關系。
□ .侯.潤.芳  .新.京.報
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