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江湖再現“賣房炒股”,這次房子真的不“香”了?

時間:2019年09月19日 10:20:58 中財網
  十多年來,很多人把房子當成一種低風險高回報的投資品,因為它比起陰晴不定的股市來說要穩得多。而今在房住不炒的嚴厲監管下,2016、2017年樓市盛世時的“萬人搶房、連夜排隊”景象不復存在,2019年不僅延續之前的政策壓制,更一錘定音“不再將房地產作為短期刺激經濟的手段”,加之央行、銀保監密集加強對金融風險的把控,下半年市場退燒趨勢愈演愈烈。

  難怪有媒體報道說,現在開發商慌了、炒房客蔫了、剛需少了,一點都不足為過。 每當房地產不景氣,一般人就會想到股市。賣房炒股的新聞年年有,今年也不例外。近日,從前炒房風氣盛行的江浙地區又出現了將房地產資金投入股市的案例,據說是感受到房地產調控越來越緊,且預判股票已跌入谷底,所以打算逐漸將原先的房地產投資資金轉移到股市,加大股票的配置比例。


  小長假臨近,股市的確走出了一波利好行情,大盤穩穩地站在3000點上,于是市場有人猜測是否會迎來大牛市,畢竟歷次牛市都是通過3000點之后才被發現的。這幾天就有朋友問站長,現在都到了“房住不炒”的時代了,房地產看來是沒戲唱了,是不是該賣掉房子去炒股?
  站長給他講了一個例子,10年前就有人看到了房價超出房貸收入比的風險,堅信繼續買房難有出路,于是賣掉北京一套房,賺了200萬,拿到股市,消耗掉五六年的時間去預測股市趨勢,在經歷了無數次割肉斬倉、被套牢后,終于賺到了100萬。2016年他看到北京的購房人群不斷增加,房價從原本的3萬一平變成了5萬,5萬的變成了8萬,于是又想把房子買回來,結果大家都猜得到,可能連個首付都不夠。

  市場上的機會很多,可能是房產,可能是股票,也可能是黃金,但千萬別盲目跟風,你看到的賣房炒股的江浙人,賣掉的可以是手里眾多房產中的一套,并非養家糊口的自住房。如果你覺得損失掉那幾套房的資產無所謂,可以一試;但如果是帶著賭一賭的心態,賣掉唯一資產還要借錢去跟風,可能下場會很慘。

  在樓市下行期,又逢金九銀十的檔口,市場上出現不同的聲音實屬正常。在炒房投資者眼中,房子和股票都是逐利的工具,在股市和樓市一跌一緊之間,當然更愿意投入股市。但有人炒股并不意味著房子真的不“香”了,樓市遠沒有你想象中那么不堪,不論站在國家、銀行、開發商還是購房者的角度,都不愿意看著樓市崩塌,畢竟關乎民生,只是大家更希望它能回歸到健康正常的軌道上。

  經濟學家任澤平認為,2017、2018年炒股,2019、2020年買人口流入地方的房子;李迅雷則表示,房地產已進入減持窗口,房價不會出現大幅波動,資產配置建議增持債權、黃金和權益資產。的確,2019年的樓市相比2018年更加錯綜復雜,對于購房者而言單純地看空或看多都不可取,買不買房、如何買房還要認清背后的先決條件。 首先,買不起城市的核心區,就認準大都市城市群。去年“城市群”這個詞就普遍被提及,國家相關文件對此很明確,目的就是把經濟實力較強的城市繼續做大做強,帶動周邊城市經濟共同發展。如今比較有實力的三大城市群為:京津冀、長三角珠三角

  這些城市群擁有的共同特點:地理位置優越、人口凈流入引力強、經濟發展迅速。例如南京、杭州、蘇州、鄭州、長沙等,都是近幾年房產開發商經常光顧的城市,尤其在年輕人居多的二線城市,今年推出一系列落戶福利,吸引了更多年輕人到此提交申請,刺激了當地的剛需購房需求,未來人口凈流入增多,樓市潛力無窮。 反之那些不靠近省會、不靠近大城市群的兩不沾城市,無論從地理區位還是人口資源,都存在天壤之別。比如某些過度依賴棚改貨幣化的城市,隨著棚改結束的同時,本月又出現了一個雪上加霜的消息:國常會上提及“加快地方專項債券發行使用的措施,并將專項債券可用作的項目資本金范圍,由4個領域項目進一步擴大為10個領域項目”。但卻強調“此次下達的專項債券額度不得用于土地儲備和房地產相關項目,不得用于置換債務以及可完全商業化運作的產業項目”。足以說明,棚改的動力基本不復存在。在棚改結束的那天,這些城市的房產市場也將逐漸走向衰竭。

  其次,從城市的成交量來判斷,重點關注二手房市場。新房市場伴隨較多的開發商炒作等因素,如果一段時間內新房數量太多且占據主要市場份額,說明房子遠大于人口,人口呈現下滑趨勢、供大于求時,不建議買房,因為接盤的人是少數。 二手房就不一樣了,市場更為成熟,若所在城市以二手房為主要交易結構,說明土地資源稀缺,房少人多,供小于求,在抵押壓力下行期,韌性更強。買房前不妨多上網查一下二手房交易數據,或去線下中介打聽一下,若短期內交易冷清,則房價回落的趨勢比較大。 最后,短期看樓市主流仍是平穩,選房不是哪里便宜買哪里。短期看的就是樓市政策,一方面,今年的調整一大特點就是融入金融干預,大部分城市房貸利率基本處于平穩態勢;另一方面,開發商大多不好過,這一點從上游的土地市場不難看出,8月份70城數據顯示,土地溢價率幾乎是斷崖式下跌,此時若在九十月份促銷季碰到打折非常狠的樓盤,一定不要貪便宜入手,因為既是品牌開發商又是好地段的房子打特價的可能性很小,只有行情不好的遠郊盤才會拿來造勢,忽悠一下購房者。

  相反的,那些限購區域才真正值得你研究,這代表著人們擠破腦袋都想進的地方,未來的升值潛力一定是巨大的。比如某些城市不管調控多緊,降幅也不會有多大,有些城市一再放松,仍是庫存多得沒人接盤。 北京3套房是你的優質資產,鶴崗3套房就是你甩不掉的悲哀。(微.信.公.眾.號.地.產.情.報.站)
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